延长法院：卖房反悔引纠纷，法官释法助调解

近日，一起房屋买卖合同纠纷案件在延长县人民法院法官的调解下画上圆满句号。

二原告常年在外打工，涉案农村房屋长期空置，原告便委托其亲戚将房屋出卖给了被告，被告支付20万元购房款后，房屋交付并装修入住。正当被告准备继续支付剩余购房款之际，原告诉至法院，请求确认合同无效，被告返还房屋。

房屋买卖虽司空见惯，但因农村宅基地上的房屋不能出售给本集体经济组织以外的个人，造成很多农村房屋买卖因合同无效而引发纠纷。案件受理后，主审法官第一时间展开调查，经多方联系被告均不应诉后，亲自来到被告村中与被告耐心交流，消除被告及亲戚的疑惑，打破调查工作的僵局。为了进一步提高司法的公信力，2017年11月28日本院公开开庭审理此案，庭审中原被告各执一词，面对原告的诉求，被告辩称双方基于自愿签订合同应属有效。主审法官经审理认为本案争议焦点明晰，被告非涉案房屋所在集体经济组织的成员，合同确认无效，但双方均因缺乏法律知识而产生抵触情绪，目前只有释法调解才能真正做到案结事了。庭后，主审法官从法理与情理的角度经过几番耐心劝导，最终原被告达成调解协议，于调解后的次日履行了各自的义务，双方最终握手言和。

法官寄语：宅基地使用权是村民基于集体经济组织成员的身份而无偿取得，具有社会福利的功能。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》进一步规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。在房地一体的格局下，出卖农村宅基地上的房屋给本集体经济组织成员以外的人将使农村集体所有的土地的使用权转移。而随着农村交易逐渐扩大，部分人因不了解法律规定，在农村房屋买卖过程中埋下交易隐患，一旦合同被确认无效，法院会综合考虑当事人过错等因素确定如何返还购房款及利息，以及赔偿翻建或改建成本。因此，法官在此提醒各位，买卖农村宅基地上的房屋需谨慎进行。

稿件来源：延长县人民法院供稿

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