银保合作吃“螃蟹” 以房养老抵押新品胎动

2013年09月18日 10:37
来源：凤凰网作者：邓雄鹰

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原标题：银保合作吃“螃蟹” 以房养老抵押新品胎动

一位60岁老人，由于收入减少、现金不足，生活质量严重下降，将名下价值300万的房产抵押给保险机构或者银行，每月领取几千到上万元不等的贷款金。老人身故后，该房产由保险机构或者银行进行处置。

这是如今坊间热议的“老年人住房反向抵押养老保险试点”(简称“以房养老”)的模式之一。近日，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

记者获悉，上海银行目前正在研发相关老年人住房反向抵押产品，建信人寿协作开发。该产品可能设计成固定期限领取、终身领取等多种方式，在老人去世后，可以选择由金融机构出售房产，所得用来偿还贷款本息，也可以不出售房产，由其继承人偿还本息。不过，记者致电上海银行和建信人寿，双方均表示产品仍在研发中，没有细节可以披露。

银保合作

老年人住房反向抵押金融产品在美国、加拿大等国家已经推广多年，在我国仍是新生事物。

记者多方了解获悉，上海银行和建信人手联寿开发的这款产品以上海银行为主导，大体设想是，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行提供住房反向抵押系列产品组合供借款人选择，保险公司设计年金产品嵌入其中，作为领取方式的选项之一。该产品不仅可能率先实现“终身领取”，在准入门槛上更具有市场性。

目前市场上专门的老年人住房反向抵押金融产品并不算多，迄今保险机构尚无一涉足。此前，中信银行[0.51% 资金研报]曾试点推出养老按揭产品。由于是试点，这款产品门槛较高，例如要求借款人有两套或以上住房，如果只有一套住房，需要增加一个亲属来作为共同借款人，养老按揭贷款最长期限为10年等。

业内人士认为，目前来看，银行和保险合作的模式是比较合理的方式，银行对于房产评估和抵押有经验，而寿险公司更加擅长对人身风险进行精算。

原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。孟晓苏接受本报记者采访时表示，当时保险业对此进行了研讨，但有三大顾虑，一是担心“房屋70年产权”问题、二是担心房价下跌、三是认为中国传统观念仍是将房子传承给子女。

孟晓苏认为，现在这些问题都在逐步解决，中国的老龄化也越来越严峻，2007年物权法出台，规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期。“住房反向抵押保险是由老人自愿参与的商业保险，可以做为有效补充，和政府的养老责任不冲突。”

多位保险业人士接受记者采访时坦言，住房反向抵押保险已经研究过很多年，一直感觉市场环境不太成熟。一方面潜力很大，一方面又觉得阻力很大。此次国务院推动试点或成为保险公司进入该市场的契机，正在密切关注相关配套政策和细则出台。

难题待解

清华大学经济管理学院教授、博士生导师陈秉正认为，老年人通过反向抵押提前变现房产，解决部分老年人有房子没有钱的尴尬境地，从合理支配财产和应对未来老龄化问题来看，这种尝试有其合理性，市场的潜在需求也很大。但是在目前的中国，还有很多问题需要解决。

“我们曾经对北京800个中老年家庭做过调研，结果显示大部分中老年人理解这样的产品，但问到其本人是否愿意购买或者参与，不少人还是很犹豫。”陈秉正说，有人希望房子留给子女，由子女来养老；也有人担心，未来房屋价格上涨，自己岂不是亏了？

多位业界人士认为，住房反向抵押最大的挑战之一在于对房产未来价值的评估，金融机构担心房价下跌，抵押人则担心房价上涨。特别是中国房地产市场还不成熟、地区间房价差异开始显现的情况下，房产估值显得尤其重要和困难。