陈淮：中国房地产步入新常态 优胜劣汰时代已来临

原标题：陈淮:中国房地产行业正在步入新常态

日前，在中国房地产部品采购联盟电商平台高端论坛上，中国城乡经济建设研究所所长陈淮就当前房地产形势、所存在的问题以及未来发展趋势，发表了自己的观点。

陈淮表示，中国房地产的形势一直是由市场所主导的，今年以来，房地产暴露出了许多原先在政策掩盖下而存在的问题，比如说大中小城市的发展不平衡、需求总量在不同年份分布的不均衡、房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾等。他说，中国房地产正在走向一个新的常态，那就是优胜劣汰，但房地产在未来十年仍旧会是中国国民经济的支柱产业。

市场是决定房地产走势的第一因素

面对当前房地产的困境，也就是说当前的形势，在过去十年，的确每年不停地碰到一些政策调控，国八条、国十条、国五条。但回过头一看，这十年来中国房地产业发展形势，第一位的决定性因素不是政策，而是市场。房地产有今天的规模，今天的增长速度，以及今天的价格和今天的需求群体，是市场顽强地按照它自有的轨迹发展的结果，没有一条是政策导入的结果。

政策就像你开车开的过快了，警察站在前头说慢点，你刹刹车，绕过去警察接着走，根本不能改变市场运行的基本规律。

在房地产这个群体中，有一些个体可能要面临淘汰。2013年上半年以来，房地产调控政策就是让市场主导，市场的力量发挥作用。到今天为止，在过去政策掩盖下的很多未能及时暴露出来的矛盾，相对集中的反应出来了。比如大中小城市的发展不平衡、房地产需求总量在不同年份分布的不均衡。还比如房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾。这些反映出来之后就导致今年的结果。

购房的需求总量是一个常数

大家如果认为房地产业就应该像2013年那样卖房子，那样销售速度，那样回款速度的话，实际上是办不到的。房地产行业正在步入一个新常态。

正常情况下，即便在一个比较旺盛的市场，一个项目的销售速度也在8个月到一年半之间，这是一个正常合理的销售周期，不能指望老是“月光盘”、“日光盘”。即便有，政策刺激能在一个短期内加速销售，那只不过是把明天、后天、大后天的需求提前到今天实现了。

2014年销售量下降，是因为2013年透支了2014年的一部分需求。西安也好，北京也好，任何一个城市它的住房需求总量是个常数。所能调整和改变的，只是这个常数总量在不同年份中的分布结构。

后期个别楼盘、个别时段的旺销还会有，但是不会是一个持续的过程，因为需求总量是一个常态。

优胜劣汰的时代已经来临

最近有种说法：房地产业黄金十年过去了。也有人说今后就是个断崖式的下跌；还有人说还没那么悲惨，是白银十年。

其实这些说法都不客观，房地产业正在步入一个包括自己的空间分布、技术水平、产品档次、技术竞争能力、抗风险能力创新的过程，一个优胜劣汰的过程正在到来。

在这样一个过程中，恐怕一部分企业，要被兼并重组。现在有一些地产企业跑路，其实用不着怕，因为开发商手里都是优质资产，第一是现金，第二是土地，第三是在建工程。这个企业活不下去不等于资产死了，这个资产会被别人接过去继续开发。

所以说，房地产业的一个优胜劣汰的过程，不会是中国房地产业自身萎缩的过程，我们有把握地确切地说，未来5—10年，中国房地产业还将是全世界规模最大，增长速度最快的产业和市场，也仍将是国民经济的支柱产业。