陈淮：中国房地产步入新常态 优胜劣汰时代已来临

快速城镇化支撑着房地产业的发展

目前，我们面临的是一个快速城镇化的问题，不仅有更多人住城里来，还有七成以上老百姓，面临群体性成规模地进入改善期，包括最近的保障房建设，棚户区改造，改善需求正在向我们扑面而来，这都是一个很大的需求量。

所以说，中国的房地产市场“没有前景”、“断崖式下跌”这些说法毫无根据。

此外，有一些局部的、三四线城市盲目扩张，供大于求的形势是不是存在？相当多的存在。一些盲目扩张、自我心理膨胀等因素，导致房地产发展过程中一些不均衡现象出现。

所以供大于求，确确实实在一些局部地区明显存在。

在过去10年，包括省会城市，始终是供大于求。但供大于求不等于没有销售需求，不等于房价不涨。因为房价上涨并不是简单供求关系决定的，只要西安市政府不断地完善地下市政管网，修地铁，种树，绿化，改善居住环境，提供更好的公共服务，房价就会涨，房价一半以上的因素，取决于有没有在窗户以外更多地投入，叫外部成本。

政府出台刺激房地产政策的可能微乎其微

对于房地产，政府不会单独出台刺激行业的政策。有人说取消限购就是利好政策，其实并不是，限购本来就应该退出，限购是当时应对投机性需求的一个临时性、过渡性、阶段性的措施，它现在退出正当其时。

什么时候才有投机性需求呢？持续供不应求的时候才会有投机性需求。当大部分城市出现供大于求，抑制投机性需求的限购政策存在的意义就不大。但限购退出，不意味着说利好或者救市。

此外，今年以来国家在经济方面的政策有四个倾向。

第一，经济增速下行的问题是国务院重点关注的地方，国家没有公开采取刺激性的货币政策和财政政策，实际上是在定向地调整货币政策，用大规模的投入建设来保持经济的稳定增长，其中就包含着保持房地产的稳定增长。

第二，积极稳妥地推进城镇化。应该说真正要解决中国经济增速稳定的问题，真正解决老百姓买的起房的问题，真正让穷人都住上房子的问题，不是靠打压房地产业，而是要积极稳妥地扩大规模推动房地产业，盖更多更好的房子才可能。

第三，积极推进改革，十八届三中全会提出60条改革措施，13条影响房地产业，努力推进从间接融资向直接融资的转变等诸多方面，这些改革实际上也是释放改革的红利，房地产企业最重要的依赖要素，一个是土地，一个是资金，而在我们前期的市场经济转变过程中，市场化程度最低的，恰好是货币和土地两样。

最后，2014及此后不太长的时间里，金融创新将是我们房地产业存活发展最重要的依据。这个技术进步和它所带来的革命性的供求衔接，以及和其中隐含的，包括带有融资性质的平台，你觉得它还是个婴儿，可能在一夜之间，它就能发展壮大，成为摧毁我们传统产业很多品种的力量。

所以，不要指望政府出台针对房地产的刺激政策，让房子卖的更快的政策，并没有出台的理由，但是我们可以有一个光辉的前景，前景基础是我们转型、创新、技术进步和合理地分布，把手中的有限的项目分布在更有前景的地方。（新华房产记者 朱召国）