多家国有大行执行房贷新政 楼市企稳房价难言反弹

9月30日，央行、银监会调整住房贷款的通知，被认为是大规模的房地产救市政策。

多家国有大行开始执行房贷新政

中国建设银行昨日出台房贷新政实施细则，工行、农行等国有大行也就央行、银监会下发的房贷新政作出回应。对于市场最为关注的首套房贷款利率下限，建行执行央行提出的基准利率0.7倍。不过，建行同时表示，首套房贷款利率及首付比例将具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。

除建行外，工行昨日也表示，关于住房贷款的政策，工行将认真贯彻执行人民银行、银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有的明确要求。而农行近日也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务；提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批；科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。

在首套房贷款认定方面，建行称，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房执行首套房贷款政策；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

建行、农行强调，将优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求，优化业务流程，提高服务效率，合理配置资源。相应的，对于开发商的融资需求，将择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。

此外，建行、农行均表示，将继续加大对保障性安居工程建设的支持力度。根据国家政策和地方保障房工作重点，选择纳入政府统筹规划、收益良好的棚户区改造和保障房建设项目，适时介入，合理投放。

浦发银行金融市场部宏观分析师曹阳称，本次刺激政策或使地产销售出现阶段性改善，平缓房地产市场的下行周期，二季度央行公布的房贷加权利率达到6.93%，如果根据7折利率测算，利率可以下行235个基点，这将较大程度改善收入月供比，一定程度提高居民购房积极性。

不过，综合各方观点以及市场反应，低迷的成交量在未来一段时间内可能会有所改善，但房价调整的趋势可能很难改变。

成交量企稳明显

“央四条”对信贷政策的放松，对楼市成交量企稳回暖起到了一定刺激作用。国庆期间，首钢融创置地有限公司副总经理楼艳青在她的朋友圈中晒了多组旗下公司项目销售情况照片，并号称其下某项目6天顺销1.5亿。她告诉21世纪经济报道记者，“感觉到楼市已经回暖，客户很多。”

十一楼市的成交情况，尚未及时传递到所能见到的网签数据上。但从当前数据看，楼市企稳的迹象比较明显。中原地产市场研究部统计数据显示：国庆前6天，北京网签数据新建住宅为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。

2014年10月1日-7日，中指监测的20个主要一二线城市，累计成交面积同比下降9.7%，与2012年同期相比下降6%。与2013年同期日均水平相比，代表城市中仅6城市同比上涨；与2012年“黄金(1222.60, 16.60, 1.38%)周”日均水平相比，一线城市全线下降，但二线代表城市中有12个城市上涨，其中哈尔滨、三亚涨幅超1倍。尽管与今年9月日均成交水平相比代表城市全线下降，但与今年中秋假期日均水平相比，仍有长沙、武汉、南京、贵阳、温州5个城市成交量上升。

另据亿翰智库对十大主流房企的调研显示：国庆长假期间，来电来访增长20%以上，且转化率有所提升，约为8%-10%；投资改善型客户明显增加，占比约20%，但观望情绪仍未去除。亿翰智库调研后的结论是，10月份企业销售额可能比9月大约增长20%以上，个别企业环比可望增加30%-40%。

房地产业内人士普遍认为，信贷放松对成交量的刺激作用，将逐步显现。东兴证券分析师郑闵钢表示，“限购政策的放松，主要释放出部分改善型的购房需求，而改善型的购房弹性大，在房价预期未出现明确上涨的共识情况下，释放量不会大；而限贷政策的放松，将主要释放出刚性需求，今年二季度以来商品房销售乏力的一个主要因素是银行按揭量减少。”

郑闵钢介绍，从调研情况看，目前市场的主要购房者还是首次置业为主，购房大多需要通过按揭。限贷政策的放松，将大大增加有效购房群体的数量。一是首次置业群体的弹性很弱，有了银行按揭的支持，购房需求更易催化出来；二是信贷放松影响的是全国房地产市场。

上海易居研究院研究员严跃进对21世纪经济报道记者表示，信贷放松的效应主要是三点。第一，直接降低刚需购房成本，保守估计，8.5折的利率优惠有望在今年四季度得到普及；第二，信贷资产优良，且有改善型需求的购房者，更有积极性购置二套房；第三，商业银行和房企融资渠道拓宽，为房地产资金面的改善增加了润滑剂。

中金地产分析师宁静鞭预计，央行此次放松信贷预计将带来短期购房需求10%-20%的恢复，有助于缩小供需差。

房价难以反弹

然而，成交量复苏并不代表房价一定会反弹，尽管不少开发商借央行救市炒作房价上涨。有传闻称，多个品牌开发商即将涨价。

不过，在绝大部分品牌开发商看来，央行此次救市并不能形成涨价支撑，聪明的开发商仍然是以跑量为主。这是因为，一方面各大开发商均面临库存高企的局面；另一方面，商业化银行对央行政策的执行力度还不能确定。

标准普尔信用分析师符蓓对21世纪经济报道记者表示：“按揭贷款限制的放松给予了银行更大的空间来增加按揭贷款。但目前仍不清楚它们是否有足够的动力在更低的利率水平来增加按揭贷款比例。2014年5月央行曾经鼓励商业银行增加按揭贷款发放，但这对销量影响有限。根据国家统计局的数据，2014年1-8月房地产销售下降11%。”

宁静鞭告诉21世纪经济报道记者，根据标准普尔银行组的判断，随着银行间竞争加剧、MBS/专项金融债券等融资工具打开，预计首套房按揭利率将呈现逐步回落的趋势，但复制2008年底到2009年初大幅断崖式下降的可能性较小。此次信贷政策放松，是第一个货币层面放松的信号，有助于消除房地产市场的下行风险。预计市场供应仅下降5%-10%，但库存仍将维持高位，如若没有更多信贷层面放松，难以出现量价齐涨的格局。

符蓓认为，由于购房者预计房价将进一步下跌而继续保持观望，因此房地产将继续下行。亚豪机构副总经理任启鑫表示，“四季度开发商的首要目标是借助政策利好，大力促销、去化库存，房价也将在四季度保持稳定。”