京城房贷七折利率难觅 专家：放松房贷必须适度

当前总体楼市“供大于求”格局已确立。自5月以来，全国70个大中城市平均房价连续4个月出现环比下跌。有机构人士表示，短期内，新房价格恐不会大面积调整，但随着各大银行陆续出台落实房贷新政，从11月开始，涨价范围将可能逐渐扩大，楼市有望在年末整体回归久违的“量价齐升”局面。

楼市“量价齐升”呼之欲出 中介传达“勿承诺七折房贷利率”

“我们这个大区8天的成交量是2000万元左右，相当于以前三个月的业绩。”链家地产北京荣丰2008门店的一名业务员向中国证券报记者表示。随着房贷新政出台，在追涨心态驱动下，市场成交量已出现明显回暖。

中国证券报记者调研北京多家中介门店发现，尽管房贷利率尚未出现明显变化，但近期以来，房地产市场成交量已明显回升。在供需双方都对后市看多情况下，部分二手房业主开始调高报价。一些开发商蠢蠢欲动，酝酿价格调整。

某中介机构业务员认为，区域经理在开会时曾传达：“千万不要向客户承诺七折房贷利率。”分析人士说，出于资金价格高企等因素考虑，首套房贷利率很难做到七折。即便如此，在各项利好因素作用下，市场成交量有望持续回暖，房价很可能开启上涨通道。

分析人士说，对购房者来说，资金杠杆十分重要。采取新的“认贷不认房”标准后，资金压力明显减轻。以一套总价约250万元的房屋为例，作为第二套房屋，首付要达175万元。如第一套房贷还清，首付只需75万元即可。两者相比，新政策为购房者减轻100万元的资金负担。

在不少城市，按新的政策，购买二套房免去了“限购时代”先卖后买的复杂程序。

在国庆长假之后的几天，多地成交情况出现回暖。机构数据显示，作为二线城市的山东省会济南，在国庆结束后的10月8日和9日，商品房成交套数分别为241套和224套，呈回升态势。

新房市场尚未出现明显回暖。北京某房地产项目负责人介绍，开发商需一段时间对政策进行消化，但在传统“银十”的后半月，新房推盘量将明显增多。

分析人士表示，由于房贷新政是明显的利好政策，因此当前市场“买涨”心态十分明显，预计一线城市市场成交量将继续回升。对供大于求的二三线城市来说，成交量回暖速度将慢于预期。

专家：放松房贷必须适度

9月底出台的“央四条”，终于在房贷套数的认定标准上由之前的“认房又认贷”，转变为“认贷不认房”。从支持合理需求的角度看，这一个必要的“纠偏”。不过，也应防范从“一刀切”式紧缩转向没有原则的放松。

2010年的“国十条”及二套房贷细则在套数认定标准上严格执行“认房又认贷”，只要利用商业贷款购过房，即便名下无房，再购房仍按二套认定。之后央行又出新政，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

显而易见，之前的“认房又认贷”严重误伤了合理的自住需求——当地人的“置换需求”和外地人的首套房需求。“央四条”改变了这一严重伤害合理需求的现象，实行“只认贷不认房”的政策，尤其惠及二套普通房。同时又规定：在已取消或未实施限购措施的城市，对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这等于解除了“三套及以上停贷”的禁令。