出清“危困房企”：陕建信达“合谋”100亿“并购基金”

原标题：出清“危困房企”：陕建信达“合谋”100亿“并购基金”

“促进房地产市场平稳健康发展”大棋之下，执先手者或已亮相。

4月15日，陕建地产集团与中国信达签署合作备忘录，意向共同设立100亿并购重整基金，我们也预期陕西助力“危困房企”的出清行动将迎实质性进展。

01出清时代：危困催生“并购工具”

巨轮转舵，已变山海。

在“房企下跌通道是否已经形成”的议题之下，央行已快速打出“并购”牌。

2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

2022年4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提到商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。

▲图：河南建业“求助信”

事实上，个别房企的危困程度已如“火山口”，除了恒大，多家房企发出了求救信号。

2021年9月，河南第一房企“建业地产”打《报告》向当地政府求助，包括请求其协助减免税项、协调项目延迟交付等问题。

2022年4月，广州房企“时代中国”也通过发报告恳请市政府支持企业纾困解难。

有统计显示，仅在美元债市场，境内外中资信用债违约超4千亿元中，其中“房企占比高达9成”。

为避免更大系统性风险，金融机构和龙头房企此刻紧急充当“救火队长”，国家也给了超常规支持——“房企收并购贷款不再计入三道红线指标”。在持续多次号召下，各方根据行动方案已经划定出多样性线路图。

在政府层面，广东于2022年1月召集多家房企开会，为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”，参会的有奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等多家国企和民企。

在金融机构方面，“并购贷”、“并购债券”、“并购基金”作为出清工具已成主要市场化手段。据不完全统计，主力部队一是商业银行，如浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划，合计提供融资规模超过500亿元。主力部队二是AMC，如中国信达牵头恒大地产板块风险化解，中国东方拟发债100亿元的地产纾困金融债，中国长城发行100亿元金融债券用于房地产行业风险化解。

从这个意义上说，陕建地产启动“并购基金”是准确的理解了政策意图，并准确把握了市场机遇。

02双重考虑：“国企一哥”亦需出手

大时代不仅仅是出清，我们曾提到在全国房企兼并重组大势中，本土民企开发商的撤退与本土国有开发商的坚持，构成了“西安地产显现的一面”，其中陕建地产更是逐渐冲出头部态势。

我们对陕建地产的观察其实也有一个过程。

如在“地产新政”后西安首次集中供地中，作为本地仅余的“抢筹者”，以1.9亿元竞得浐灞35亩商住用地，让我们第一次将目光聚焦到这家本土房企。后来大爆的看点是陕建地产代表陕西地产界“成为在上海拿地的第一陕企”，联手上市公司大名城（600094），在上海自由贸易试验区临港新片区以6.6649亿元摘得41249.7平方米住宅用地。

2021年的中指院数据统计，陕建地产在全国销售额达到251.8亿元，位列全国业绩销售排行榜第118位，较去年排名提升69位。同时在陕西市场销售额136.7亿元，已经跃居本土国有房地产企业第1名。

这种强烈的“上攻模式”，让我们意识到，陕建地产的扩张步伐依然不会停止，基于“政治有担当、商业可持续”的双重考虑，“危困房企出清”其实也是大时代下的新机遇。

1：政治担当，国企需出手。自2021年以来，已有包括北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地国资对出险房企进行援助，涉及恒大、融创、世茂、阳光城、雅居乐、富力、佳兆业等等，涉及资金近170亿元。陕建地产作为本土头部国有开发商，此刻也是时候出手。

2：商业持续，虽危却有值。本身大环境就是“大吃小”，当下更是有政策的善意支持，一些房企虽然目前遇到了流动性危机，但是存量土地、在建项目等或许也是一大优势，此时陕建地产出手，既是促进出险企业项目问题的软着陆，同时也能趁势承担较低的并购成本。

▲图：不完全统计国资对民房企驰援名单

随着未来针对房企负债规模的“三道红线”政策继续，预计中小房企的生存环境仍将艰难，陕建地产趁势拿下并购基金首单，对于自身也许可以实现“资产规模”的弯道超车，对于陕西本土的房企而言，也多了“金融纾困”的可能性。

有一个信息非常有必要提示：

本次陕建地产和中国信达计划设立的并购基金，主要围绕房企兼并重组、资产出售、债务重组等市场需求开展合作，在“三道红线”针对性地暂时放宽态势下，若通过设置灵活的基金合伙模式，预计不会形成陕建地产的表内负债压力。

03携手信达：共赴稳增长预期

尤其是当下，大环境已经转向以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，市场的真实反映也划出了一条下降曲线。

首先，全国数据有异动。

人民银行公布的2月份居民中长期贷款15年来首现负增长，媒体惊呼“信贷塌方”，同时2022年一季度全国商品房销售面积及销售额增速也在下跌。其中商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%。

其次，西安热度亦下滑。

从成交量来看，一季度西安商品住宅成交112万㎡，同比下跌6.1%。从市场供应表现上看，2021年1-3月西安限购区域中共45个项目、11740套房源入市登记，较去年同期相比房源数下降了15.6%。从市场需求来看，2022年3月登记人数与房源数量之比从去年同期的8.1：1下降至2.5：1，热度亦有所下降。

▲图：中指数据“近一年西安市商品房销售公示平台情况统计”

说明多数西安房企（含外地房企）在销售额低迷之下，也可能遇到真实的压力，尤其是在“保交付”的目标下涉及到“烂尾”的房企。

行文到此，我们再来看这个“100亿并购基金”其中的双向选择。

一方面，信达作为全国AMC，拥有丰富经验及资金实力，况且当下就在牵头“老大难”房企的并购重组，自然能在“标的选择、方案设计、资金安排、合规交易”等细节中，提供宝贵的“专业金融”支持。

另一方面，陕建地产完全有能力在“资产盘活、规划调整、施工管控、业主服务”等领域提供“专业地产”支持，尤其是其“壹号院”已成品牌的背景下，公众信心的恢复必然更有确定性。

因此，作为本土财经观察者，我们认为这个“陕西第1支地产并购基金”的意义在于，金融与地产这两大版图，正在借力政策东风，以市场化为导向，以合体之姿共赴“稳增长”重任，对推动陕西高质量发展绝对是一次重要的尝试。

未来所需要关注的是，一旦基金落地，第一个并购对象会是谁？届时我们也会对具体的“交易模式”进行相关纪录与研究。