以房抵债 可靠吗？

“以房抵债”因其可以降低交易风险和成本，广受市场主体青睐。买卖合同法律关系中签订以房抵债协议的做法颇为普遍，与之相关的纠纷也日渐增多。以房抵债协议的签订往往不是实现债权的终点，实践中协议签订后未能实现债权的案例层出不穷。近日，未央法院焦秋景法官就审理了一起这样的案件。

2021年4月，原告某建材公司与被告某建筑安装公司签订了购销合同，约定由原告向被告承揽的工程项目提供水管配件，付款方式为：“用商品房抵顶部分工程款的形式结算工程款，达到商品房总价款后，货款先抵顶商品房款。次月起按照现金准备转账月结70%，安装完毕后一个月付款到 100%的形式结算。”后原告依约履行了供货义务，但被告未按约定方式付款。原告诉至法院，要求被告支付货款及逾期付款利息。

原告认为购销合同中约定的抵顶房屋状态不明，因此拒绝以房抵债。被告辩称因原告拒绝以房抵债违约在先，通过抵顶获得该房屋所有权无任何权利障碍，故要求以房抵扣所欠货款。

因购销合同中对所抵顶房屋的位置、面积、单价等均未作出明确约定，但合同最后一页备注：“1-4号楼给排水、地暖材料及整个项目室外管网不得有第二家供应商供货，否则建材公司没有义务履行顶房责任。”但在履行合同过程中，被告并未依照该约定让原告供应1-4号楼的室外管网材料。

法院经审理认为，购销合同中约定了原告履行以房抵债义务所附的条件为室外管网材料仅由其一家公司供货，但被告并未从原告处购入室外管网材料，故以房抵债协议因所附条件未成就。最终，判令原告无需履行以房抵债义务，被告支付所欠货款及逾期付款利息。案件现已生效。

【法官说法】

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”本案中，原被告约定的以房抵债条款系在双方签订购销合同之时达成，此时双方债务履行期尚未届满，属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，且该条款中用于抵顶的房屋位置、单价等均约定不明，此外，并未发生抵债物的实际交付及所有权的转移，故即使双方未约定以房抵债协议的生效条件，该协议也无法通过诉讼实际履行。

法官提示，要审慎签订以房抵债协议，协议签署时间节点应选择在债务履行期限到期之后，抵债物应约定清晰明确。此外，为进一步降低风险，协议签订后应尽快办理房产的实际交付、过户登记等手续。（冯媛媛）

供稿单位：西安市未央区人民法院