全省首创、聚焦物业！汉中业主权益有保障

原标题：全省首创、聚焦物业！汉中业主权益有保障

《汉中市住宅小区物业服务监督条例》（以下简称《条例》）由省十四届人大常委会第十六次会议于5月28日批准，于9月1日起施行。

该条例作为全省首部聚焦物业服务监督的地方性法规，自启动立法程序以来就备受社会关注。

那么，这部历时近两年制定完成的法规，究竟是如何形成的？回应了当前物业领域的哪些热点、难点、痛点问题？有哪些创新举措？又如何确保其真正落地见效？记者就上述问题采访了有关部门。

立法缘起

从“投诉集中”到“立法回应”的民生诉求

物业管理是城市管理的基础，直接关乎居民的获得感、幸福感与安全感。近年来，在市委、市政府的重视和相关部门的共同努力下，在市人大常委会的依法监督推动下，我市物业管理水平不断提升，但与人民群众期盼、与现代化城市管理标准还存在一定差距。

随着物业规模的不断扩大，“物业服务质量低下、质价不相符，业主委员会成立难、监管难、运行难”等问题日益凸显，住宅物业服务成为群众投诉集中领域。据市市场监管局统计，今年以来，通过“12345”和“12315”热线接到的物业收费类投诉达385件，查处各类物业服务违法案件20起。

“早在2016年就有群众呼吁针对物业管理立法，但当时我市刚获得地方立法权，立法力量薄弱，且上位法较为宏观，立法条件尚未成熟。”市人大法工委主任许汉峰坦言。2021年省《物业管理条例》出台后，市民对物业管理立法的呼声愈发高涨，立法时机日渐成熟。

民有所呼，法有所应。2023年，市人大法工委组织市住建、城管、市场监管和发改等有关部门围绕物业管理立法的必要性、紧迫性，开展了广泛而深入的立法前期调研。经过充分研究论证，《条例》被纳入市人大常委会2024年度立法计划，物业管理正式进入立法程序。

立法过程

三次审议背后的“开门问计”与力求精准

物业管理涉及多方利益，如何兼顾平衡、凝聚共识，是《条例》起草的核心挑战。对此，立法部门始终坚持“开门立法”，以“问需于民、问计于民”找准治理平衡点。

《条例》初稿形成后，市人大法制委联合市住建局等部门通过现场调研、书面征询、社会公示等多种方式，广泛征集各县区、13个市级相关部门及群众、社会各界意见建议，共征求78条意见，55条被采纳。

2024年6月《条例》第一次审议后，立法团队进一步拓宽征求意见范围，结合各方反馈作出关键调整 —— 将法规名称从《汉中市物业服务管理条例》修改为《汉中市住宅小区物业服务监督条例》，以“监督物业服务、规范物业行为”为立法突破口，体现立法针对性的同时，也避免了与其他地市立法的同质化。

考虑到《条例》内容的重要性和复杂性，关系到千家万户安居乐业，市人大常委会第二次审议后，立法团队继续深入调研，多次召开由物业服务行业协会、物业服务、业主和业主委员会、街道办事处和社区、有关职能部门、专业经营单位等参与的立法座谈会议，广泛听取各方意见和建议。

在立法调研现场和座谈论证会上，小区业主、物业服务企业、行业主管部门、立法咨询专家积极发言、各抒己见。

“业主买了小区停车位，还需要每月向物业交管理费吗？”

“有的业主长期拖欠或者不缴纳物业费，影响物业公司的正常运维，是否有解决途径？”

“物业管理纠纷易发多发，且形式多样，建议加大在基层的调解力度。”

…………

大家积极发言、各抒己见。经过一次次“面红耳赤”的激烈讨论和一遍遍“咬文嚼字”的修改，各方之间的“同心圆”渐渐有了轮廓、“公约数”慢慢有了答案，完善形成《条例》第三次审议稿。

“《条例》从立项到出台，历时近两年，先后经过市人大常委会三次审议。看似拉长了进程，但从立法实践效果来看，这其实也是一件好事，每次审议都更加充分听取和吸纳了民意，立法质量更高，群众满意度也更高。”许汉峰说。

立法亮点

靶向破题的“三个明确”与五大特色

良法是善治的前提。《条例》坚持问题导向，立足汉中实际，以“不抵触、有特色、可操作”为原则，为破解物业服务管理难题开出法治良方。

遇到物业问题到底该找谁？针对物业管理中多部门职能交叉、“谁都能管却谁也没管”的怪圈，《条例》细化了政府相关部门的监管职责，明确了业主、业主大会、业委会、物业管理委员会在服务监督中的具体责任，构建起清晰的责任体系。

条例以监督为切入口，那么到底能监督什么？围绕群众反映强烈的突出问题，《条例》对物业服务合同、服务标准、公共收益、专项维修资金、车位车库管理等作出明确规定。尤其针对物业服务费这一焦点，从物业等级评定、一费制实施及费用收缴等层面厘清权责，从源头减少矛盾。

物业公司的服务水平参差不齐，如何有效进行监管？《条例》明确了物业服务人员选聘规则、住建部门信用评价与分级监管、投诉举报制度，构建基层治理体系，形成全链条监督闭环。

“这次立法有这么几个亮点：采用‘小切口’立法，精准施策解决实际问题；将党的领导贯穿始终，建立健全社区党组织领导下的多方议事协调机制；构建政府主导、业主参与、物业尽责的多元共治格局；兼顾业主合法权益与物业经营自主权保护；设置了兜底条款，规定市、县（区）人民政府可结合实际，对物业服务管理活动制定规范性文件，为后续监管预留空间。”许汉峰介绍。

落地保障

从“纸上法规”到“民生实效”的多维发力

“《条例》的出台只是全面规范和加强物业管理工作新开端，关键要抓好学习贯彻，让法治红利真正惠及千家万户。”许汉峰表示。

为推动《条例》落地见效，各相关部门积极行动。《条例》施行前夕，我市召开了新闻发布会，施行当日举行了启动仪式，向全体市民介绍《条例》立法背景及法规总体情况，通过各种媒体广泛宣传，做到家喻户晓。

“我们及时召开全市住建系统宣贯培训会，对县区物业管理部门、中心城区街道和部分物业服务企业进行集中培训，印制1000册单行本免费发放，引导企业诚信经营、优质服务、文明从业，并指导各县区物业管理部门推动《条例》宣传进小区，提高市民知晓度。”市住建局相关负责人介绍。

针对物业服务费用这一群众关注的焦点，市市场监管局相关负责人表示，将严格规范物业价格公示、违规收费行为及“民用三表”计量准确度，严厉打击擅自提价、捆绑收费等行为，重点核查装修押金、停车费、公摊水电费等易纠纷环节，确保物业收费明明白白。

“我们计划在《条例》施行半年至一年内，组织政府相关部门开展联合执法检查，保障《条例》有效实施。2年后进行系统调研评估，根据实际情况完善修订，确保法规适应时代发展。”许汉峰说。

从民意呼声到立法实践，从制度设计到落地执行，《汉中市住宅小区物业服务监督条例》的出台与实施，标志着我市住宅小区物业服务监督进入法治化、规范化新阶段，为物业管理戴上了“紧箍咒”，也为基层治理现代化注入了强劲动力。