西安激活闲置存量空间 推动精品项目落地——“向内提质”促焕新

原标题：陕西西安激活闲置存量空间，推动精品项目落地——“向内提质”促焕新

7月21日，中国自然资源报以《陕西西安激活闲置存量空间，推动精品项目落地——“向内提质”促焕新》为题，发布西安市闲置存量盘活的案例，展示了西安市资源规划局在“盘活存量土地和低效用地”中，助力土地要素市场化做出的成果，让“沉睡”的资源苏醒、闲置的土地增值、老旧的板块焕新，完成了从“向外扩容”到“向内提质”的深刻变革。

从沧桑老旧的城市体育场到沉寂多年的工业老厂区，从布局零散的城郊片区到业态杂乱的城东老旧板块，在陕西西安这座千年古都的街巷肌理与城市脉络中，大量闲置低效的存量空间，曾是制约城市迭代升级的短板，如今正逐步显现提质发展的潜力。

近年来，西安立足城市发展新阶段、国土空间新格局，主动转变发展思路，扎实推进低效用地再开发工作，推动精品项目落地，让“沉睡”的资源苏醒、闲置的土地增值、老旧的板块焕新，完成了从“向外扩容”到“向内提质”的深刻变革，为古都高质量发展带来源源不断的动力。

老城“绣花” 老旧体育场变身健身乐园

位于明城墙内的西安市人民体育场，1952年建成，承载着城市体育发展的历史记忆，也曾是全市唯一的大型综合性体育场馆。随着西安奥体中心的建成投用，该体育场的传统职能被外移，设施日益陈旧、功能日渐欠缺，一度陷入闲置的尴尬境地。

面对老城区无法大规模拆建的客观约束，以及周边市民的健身需求，西安市政府组织全链条服务团队，采取“市级统筹、区级协同、国企实施、专业运营”模式，遵循留、改、拆相结合的原则，保留该体育场的标志性建筑与空间格局，通过梳理交通流线、活化闲置建筑、重塑功能布局，将这座“沉睡”的老场馆改造成为集健身、训练、休闲、体验于一体的新一代全民健身中心。

改造后重新开放的西安市人民体育场，精准覆盖周边半径5公里范围的社区，系统布局体育健身、休闲活动、绿地、停车配套等用地，统筹配置各类运动场地与便民设施，构建“15分钟健身圈”，填补中心城区大型公共体育设施空白，实现了以土地优化配置赋能民生改善。如今，越来越多的市民来到这里强身健体，打卡新地标，享受城市发展的红利。

工业“转身” 西电片区转型科创沃土

位于莲湖区的西电片区，曾是新中国电力设备制造的重要基地，随着西电集团等一批老厂“退城入园”，留下了4.98平方公里的低效产业用地。厂区空间割裂、配套建设缺失、文物保护与开发矛盾交织，一度让这片承载城市工业记忆的土地长期陷入沉寂。

这里不仅是工业遗产，也是汉长安城礼制区的所在地。面对存量盘活与文物保护的双重考题，西安没有走大拆大建的老路，而是探索出一条“保、留、修、补、调”的创新路径。西安仪表厂“飞机楼”等近现代优秀建筑被完整保留下来，并赋予新的科创功能，昔日的生产线正在变为头脑风暴的研发中心。

在土地供应环节，西安创新出让模式，以带方案出让、综合评价法为核心工具，将规划条件、产业要求、文保责任等多元目标转化为具有约束力的出让条件，实现了从单纯土地供应向综合绩效管理的转变。2025年，西电片区累计挂牌成交8宗地块，总面积共313亩，成为西安低效用地再开发的示范样本。

在项目推进过程中，西安在该片区落实“出让—建设—运营”全流程动态监管机制，采用组合式供应策略，将经营性用地与公共服务设施、基础设施用地整体组合出让，建立土地出让价款折抵机制，有效平衡了开发权益与公益责任。

片区整合 零散地块蜕变活力板块

未央区团结片区的蜕变，得益于西安低效用地再开发“由碎化整、连片开发”的探索。

过去，这里是城北典型的城乡接合部，城中村、专业市场和物流仓储混杂布局，土地权属复杂、利用零散。自然资源部低效用地再开发试点政策中提出的边角地整合，为这类区域破题打开了空间，即允许整合周边面积小于5亩的边角地、夹心地、插花地，这为碎片化空间的连片开发提供了制度通道。团结片区利用这一政策空间，将零散低效用地“串珠成链”，推动片区整体连片开发。

在开发模式上，西安采取“市级出资、区级实施”的市、区联合储备模式。值得关注的是，当地在团结片区创新构建了“总体规划—单元详规—地块实施”的全链条规划传导体系，综合更新方案经审定后纳入“一张图”平台管理，实现了从宏观战略定位到微观建设实施的全流程精准管控。

交通条件的改善，为片区升级按下了“快进键”。随着地铁4号线、10号线的贯通，以及规划7号线、19号线的交会，团结片区形成了“四轨交会”的轨道交通格局。以此为契机，片区全面推进TOD（Transit-Ori-ented Development，公共交通导向型开发）综合开发，统筹地上地下空间一体化利用，打造集交通换乘、商业零售、商务办公、品质居住、公共服务于一体的垂直城市综合体。曾经割裂城市的红旗铁路公园，也被改造为3公里的“无界公园带”，生态效益向周边社区渗透。

在公共服务方面，团结片区以“好房子、好小区、好社区、好城区”建设为抓手，系统布局医疗、教育、养老、文体等优质配套设施，引入名医、名校、名店提升服务能级，高标准打造7个“四好”生活圈，成为西安北部开放门户的活力会客厅。

生态赋能 “工业锈带”蝶变城市生态绿轴

幸福林带的改造是西安低效用地再开发的“大手笔”。这条长5.85公里、宽210米的绿色长廊，曾经是横亘在城东的“工业锈带”与城中村混杂区。面对11.13平方公里的核心更新范围，西安采用了地上地下空间一体化的超前设计。

地上，是75.6万平方米的城市中央公园；地下，则规划了商业、文化、体育、停车等综合功能。西安通过连片规划、分步实施，将原本低效的军工老厂区腾退，形成“生态引领、产城融合”的新格局。幸福林带更新改造不仅节约集约利用约2200亩土地，更以一条生态绿轴为纽带，将城东碎片化的空间整合起来，实现了生态效益、经济效益、社会效益的转化。

在地块收储环节，西安全面摸清片区土地利用与建设现状，统筹历史遗留问题化解、土地收储及设施建设，梳理可开发资源并建立土地潜力数据库，科学制定分单元土地整备计划，构建了土地“收储—规划—实施—监管”全链条闭环模式，保障了土地权属的顺利流转和收储工作的稳步推进，也为片区长效经营与高质量发展提供了系统解决方案。

在西安这座千年古都，无论是承载历史记忆的老厂房，还是亟待焕新的旧体育场，抑或是杂乱无章的城中村，都曾是城市发展的见证者，也正在经历低效用地再开发的焕新，为城市发展带来澎湃动能。