城市房地产市场区别分化 房企转型需判断风险

原标题：一二三线城市房地产市场区别分化 房企转型需判断风险

前言：日前，华夏新供给经济学研究院院长贾康出席第十九届宁波国际住博会的房地产高峰论坛，针对其核心观点分别作了阐述，他认为长期而言，中国经济将有一个转折，其增速将进一步下行，而房地产市场黄金增速时期将结束。

会后，接受了新华网新华房产记者采访，他表示目前房地产市场面临的是分化而非再不回头的拐点，面对分化，房企需要真正学会在市场自己分析判断风险，利用自己的核心竞争力做大做强。

阶段性调整非断崖式跳水

“在上半年房价下行的状况下，有一种说法很有影响，就是中国房地产市场出现拐点，这个拐点是掉头向下并且是长期的，跟着呢，有人说这拐点背后带来的是断崖式跳水，于是局面一下子出现了崩盘式过程。”贾康表示这种关于中国房地产崩盘和中国经济崩溃这种说法过于极端，他认为目前房地产市场面临的是分化而非再不回头的拐点，拐点是对大趋势的判断。

据国家统计局统计，全国70个大中城市连续五个月房价环比下跌，至9月，69个城市房价环比下降，仅一个城市持平。从数据分析，房地产市场已一反曾经的单边市场，70个大中城市房价逐月同比环比下降覆盖面扩大，几乎全面下降，但是随着成交价的走低，各城市的成交量却在明显上升，“成交放量趋稳，很可能带来适当的回调。”

“我们现在新的阶段上，中国的楼市告别了黄金时代，不是弯腰一捡就是黄金的状态，但是我们仍然是白银时代，白银时代依旧是一个含金量很高的时代”。贾康认为，房地产市场分化后，笼统分析认识市场，告别单边式思维，对于白银时代的谨慎乐观，对于掌握大市有明显意义，市场分化不是跳水，

市场分化需“分线分市分地段分类”

分化的概念下，不同对象有着不同的特征，贾康表示“我们要认知房地产市场在新阶段的波动，可能是更好地让我们认识到房地产市场规律的培训”，他认为这种认知需要分“线”：中国的房地产要分一线二线三线，虽然不是太精确，但是比笼统地指代更为清晰。

分线之后还需要分市，同样的二线城市，不可相提并论，“不可能把杭州西安武汉等这些城市放在一个概念里，它们的情况很有可能千差万别。”

“再往下，对于实际操作者和利益相关者非常重要区分的是分地段。”

一个城市不同的地段都有不同的的表现，比如北京，五环以内看跌非常明显，以变相下降足以吸收下行压力因素。截止目前的最新表现，北京市统计十一长假之后的放量之后价位已经出现了回升，“房子要再五环内，安全性和抗跌性是有底气的”，但是北京还有通州和燕郊板块，这种板块的价位大起大落回调之后触发群体事件，这就是地段造成抗跌性。

“分线分市分地段之后，还有一个分类型。”虽然上半年北京房市总体走低，但是学区房却是逆势走高，最受追捧的是小户型二手房，哪怕破破烂烂只有四五十平米米，但是就可以达到10万一平。

“户型、楼层、周围环境的区别在以后越来越挑剔的购房者来看，是非常重要的，比如南方人买房买最高层，北方人喜欢买一层，不依赖电梯还可能带有一个庭院，各个地方都不同等等，所有的区别在市场上会越来越细分。”

房企转型要预判风险

马光远认为，未来房地产市场会出现“三个20%”的分化：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市，房子几乎不存在任何投资价值，而会回归居住属性。

对此，贾康表示了不赞同，“绝对的28开不可行”。他对记者表示，不同城市不同类型都要具体分析，而面对分化，房企需要真正学会在市场自己分析判断风险，利用自己的核心竞争力做大做强。（新华房产调查记者 朱珂琼）