乔裕生:办公楼产品围绕需要开发才是发展王道

原标题：乔裕生:办公楼产品围绕需要开发才是发展王道

日前，仲量联行发布了“西安办公楼市场白皮书”，其数据显示：2014年至2017年，西安优质办公楼市场年均供应量预计将逾100万平方米。集中供应将使市场空置水平处于历史高位，预计到2017年底，西安市优质办公楼空置率将超过三成。

短期内市场有限的需求不能快速消化庞大的供应量，西安办公楼市场未来将面临高库存、去化慢等难题。但与此同时，企业强烈的业务扩张需求及更高的产品要求会成为促进西安优质办公楼市场发展的驱动因素，西安优质办公楼市场在未来三年将会面临挑战与机遇并存的局面。本期《新华有约》邀请到仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生先生，共同探讨西安办公楼市场现状、发展趋势以及面临挑战的应对之策。

西安办公楼市场发展迅速未来70%是乙级产品

记者：众所周知，仲量联行是世界知名的房地产咨询机构，同时也是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司。据我们了解，2013年仲量联行才正式进入西安市场，按照西安目前发展国际化大都市的态势，以及西安房地产市场近年来快速发展的局面，业内认为仲量联行其实应该更早地来到西安市场，您如何看待这种期望呢？

乔裕生：其实仲量联行早在2004年就开始了对西安市场的追踪与研究，并连续为众多地标性项目提供了综合性的房地产服务。我们之所以在2013年才正式成立分公司主要基于以下几点原因：一方面，仲量联行不是一个项目公司，并非仅有项目就能够支撑公司正常运作和未来发展；另一方面，商业地产领域庞杂、环节众多，需要专业资深的团队才能实现高效的经营管理和运作。经过近十一年的沉淀和积累，我们搭建了一支既具有丰富房地产经验，又具备专业行业知识的完整团队，能够提供涉及房地产领域的全方位一体化服务。因此，我们在分公司成立之初就已经拥有了8条全面的业务线，包括零售地产前期策划与设计优化，零售地产招商及经营管理、写字楼租赁（独家代理及一般代理）与销售（写字楼咨询与销售业务）、战略顾问（政府产业政策、片区土地及一级土地开发定位）、物业管理（高端写字楼和商业）、工业地产（产业园、物流园区、厂房类）、投资交易（大宗交易、买卖及融资）和市场研究。

记者：我们都知道，仲量联行在办公楼投资管理等方面都有很多成熟经验，而且仲量联行自从进入西安市场后，已经为多个优质办公楼项目提供了管理服务。可否请您从专业人士的角度为大家分析一下西安办公楼市场目前的分布和发展态势？

乔裕生：楼宇经济在城镇化进程中是一个非常重要的支柱产业，随着西安城市经济的发展，经济开发区占有非常重要的角色。西安办公楼片区的分布与其他省会城市有很大的不同，优质办公楼主要分布在传统的市中心、南二环与小寨、高新一期，以及近年来起步的高新区二期、曲江和城北片区。这些片区根据自身的定位与产业政策不同，办公楼租户也有所差异，比如市中心、南二环与小寨以金融与专业服务类企业居多，高新区则以高科技、信息技术类企业居多。

仲量联行研究数据显示，在2009年到2012年期间西安办公楼平均每年增量为18万㎡左右，而整个办公楼去化率、租金水平呈现比较稳定的态势。到2013年开始年增量达到了66万㎡，从2014年到未来2017年左右，我们预计整个西安办公楼市场年平均增量将会达到100万㎡，这个数字是非常惊人的。而且这100万㎡中，70%将会以乙级办公楼为主。在竞争如此激烈的市场环境中，具备优质的产品条件和物业管理水平的项目，将更受高端用户的青睐。

找准产品定位研究出终端客户最想要的产品

记者：据仲量联行研究指出，未来西安办公楼市场有大量新增供应，空置率将大幅上升。您认为西安未来的办公楼市场会有怎样的发展前景？

乔裕生：供应量在短期内快速增长，市场竞争将更加激烈，势必导致去化时间的拉长。所以开发项目时应有自身定位与特色，产品要实现差异化和优质化，以应对两级分化的竞争，汰弱留强。

记者：我了解到，您具有二十多年的商业房地产运作及相关投资领域的实战经验，是业内的资深人士。在目前西安办公楼市场供应量和成交量不匹配、后期空置率大幅上升等严峻形势下，对于办公楼开发商和管理企业来讲，您有什么好的建议吗？

乔裕生：不同国家和地区的在城市化进程中，都会面临在一段时间内产品供应量较大的问题。优胜劣汰是自然规律，在这个过程中，会有一些企业做得越来越好，当然也有不少企业被淘汰。面对激烈的市场竞争，每一位开发商都应当清楚的知道自己的土地特性（最高、最佳的使用价值），对整体市场和细分市场进行详尽的分析，根据自身特点选择适合的财务模型，这样才能找到最佳的开发的策略及开发时间。此外，开发商也需要认真思考自己产品类型和组合形式，销售和持有的部分在项目中占有的比例等。面对大供应的市场环境，如何研发出符合定位的最佳产品才是开发商最应该关注的问题。

新华房产记者 蔺荣梅