未来房价上涨的N个理由

原标题：未来房价上涨的N个理由

土地出让收入已成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

自称“退休老汉”的任志强日前再度发声，否认地产进入白银时代，“只要经济是增长的，房地产，肯定在持续增长”，他还预测，2015年的房价还将继续涨。

任志强虽然号称“任大炮”，但其房价预测经验则显示“靠谱”。2015年，国内楼市的确有复苏的理由。

此前已经有消息称，住建部正在酝酿刺激住房消费的政策，包括降低首套与二房的首付比例和贷款利率。近期关于“公积金”救市的新闻更是备受炒作，比如，广州宣布通过公积金购买90平方米以下首套自住房的，首付可降低至两成；上海则表示在研究大幅提高住房公积金个贷限额。

3月24日，财政部公布《2014年全国土地出让收支情况》显示，虽然全年总体土地出让收入同比仍在增长，但分季度数据显示，土地出让收入增速逐季回落。前三季度分别增长40%、14.2%和0.5%，四季度下降21.6%。土地出让收入的回落让地方政府都绷紧了弦。

控制房价过高，一直是过去多年来政府和购房者的共识。基于此，限购令、提高首付等抑制政策成为过去几年房地产调控的主流思路。

但是，显然不是所有人都喜欢房价下跌。首先是银行业和存量房的所有人，房价下跌将累及个人财富缩水，继而影响住房按揭贷款的安全。

更大的压力主要来自于财税部门。2014年房地产市场持续低迷，不仅土地市场受到影响，与房地产相关的税收也大幅滑落或负增长，在2014年严重拖累了财政收入的增长。据公开数据，2011年到2014年，全国的土地出让金收入分别为3.15万亿、2.7万亿、3.9万亿4.3万亿，相当于同期地方政府一般性预算收入的60%、44%、57%和57%。

我们可以看到，土地出让收入已经成为地方政府最为重要的收入，放任房市的量价齐跌就是和自己的收入过不去。有研究报告指出，江苏等地的地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

与此同时，在2014年土地出让收入逐季萎缩到同比降低20%的情况下，两会期间公布的2015年财政预算，国有土地使用权出让的预算收入仍然定为39452亿元，仅下降了4.7%。这种态度是住建部出台楼市刺激政策的主要背景，据传也获得了财政部与央行的支持。

这预示着，政策面上楼市已经具备了复苏的基础。问题是需求面上是否还有动力。

有人据中国家庭金融调查的数据测算，商贷及公积金贷款的首付全面降至2成，会刺激386万套住房需求。整体来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，政策的刺激作用较弱。尽管如此，按照上述测算，以目前6亿平方米的商品房库存，至少可以消化掉一半，以此带动房价整体上扬。

只是这样的房地产繁荣是否是我们所需要的？在中国经济增长处于长期放缓和劳动年龄人口减少的环境下，未来多数地区的房地产市场的前景都不乐观。以香港为例，1998年亚洲金融危机重挫香港楼市，房价从1997年的历史最高点迅速下跌，1998年一年就跌掉31%，在2003年达到历史最低点，较1997年跌去63.3%，日本东京也是如此。今天，我们或者已经到了要考虑如何避免这一幕的时候了。

□聂日明（上海金融与法律研究院研究员）