农行拟近期调整政策 国有大行首套房贷政策初现松动

政策引导

中金报告称，按揭宽松从5月份央行座谈会之后开始。6月份新增居民中长期贷款（主要是按揭）1991亿元，同比多增78亿元，扭转了4、5月份同比少增的局面。包括上海在内的不少地区二季度已经出现了按揭利率松动。

今年5月份，央行召开住房金融服务专题座谈会提出，银行要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

李志强对《第一财经日报》表示，上海地区首套房利率九五折的下调幅度很小，更多的是银行配合央行住房贷款指导性意见的非主动性选择，是对政策的呼应，对市场提振作用较小，影响相对有限。“还是要看下一步商业银行对房贷优惠力度能否进一步加大。”

“上海地区首套房利率下浮，是事关广大民生的问题，是国家政策引导的结果。”中国银行国际金融研究所副所长宗良对《第一财经日报》表达了类似的解读。

此前，已有地方监管机构指导银行保障房贷发放。河南银监局7月18日发布消息称，该局对邮储银行河南省分行提出了密切关注房地产市场风险、控制法律风险等六条监管要求，并督促该分行及时采取多项有效措施，保障房贷发放。

河南银监局要求，邮储银行河南分行积极向总行争取新增规模，确保在涉农和小微企业贷款投放“两个不低于”的基础上，优先解决已签合同待放款房贷业务。河南银监局还要求邮储银行河南分行进一步优化作业流程，推行限时服务，加快审查审批效率，并积极协调有关部门提高抵押登记办理效率，缩短客户等待周期。

6月初，银监会副主席王兆星表示，银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件；同时抑制投资、投机性住房需求。

加速放松？

对于按揭会否继续放松的问题，中金报告认为，将会加速放松。中金公司分析称，房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降，反映到按揭需求上(按揭平均等待周期为3～6个月)，今年下半年的按揭需求将下降。因此，结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

从整个上半年的情况看，房地产成交依旧在下降。国家统计局最新发布的数据显示，从商品房销售情况看，上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，下降6.7%。

瑞银证券特约首席经济学家汪涛对《第一财经日报》分析称，随着房地产活动结构性下滑，其不断积累的负面影响可能将在年末越来越多地显现出来，拖累整体经济增速、抑制诸多工业部门的生产活动。

李志强则表示：“贷款利率政策的调整也与银行房贷政策密切相关，银行在房贷具体审核标准、放贷流程、风险控制等门槛准入（方面），也影响居民能否符合贷款要求。首套房利率下浮只是其中一个指标，况且九五折力度不大。”

对于房贷利率是否会进一步加速松动，李志强表示“可能性不大”。他认为，当前房地产市场不稳定，银行对于房地产风险持谨慎态度，考虑到刚性需求，仅限于首套房利率的调整，更大幅度的利率下浮对于大型银行比较困难。像上海这种一线城市人口集中，住房供给有限，尽管当前房地产市场交易量有波动，但市场需求并未发生明显改变，为此，国有大行不存在内生性动力加大贷款力度。同时，在二三线城市政府限购政策松绑、房地产交易量下滑的情况下，中小银行存在进一步松动的可能性。

额度之忧

好价格还需要配以充足的额度。《第一财经日报》记者昨日致电某大行上海一名支行长获悉，今年以来受制于存贷比紧张，该行的额度一直是偏紧的，因此即便大趋势是首套房贷利率下浮，他个人的忧虑是，上级行是否会匹配足够的额度用来发放“实际不太赚钱”的个人房贷。

中金公司报告称，在“定向”的指挥棒下，国有银行对政策支持类贷款，特别是按揭的投放力度有望进一步加强，某国有银行6月份额外增加的按揭额度约占当月总额度的5%，并预计在未来持续或加大这一力度。

值得指出的是，上半年部分省市的个人住房消费贷款额增加了很多，以湖南省为例，上半年个人住房消费贷款新增接近20%。央行长沙中心支行发布的今年上半年湖南省金融运行情况显示，上半年，湖南全省新增个人消费贷款389亿元，同比多增65.9亿元，其中个人住房消费贷款新增304.5亿元，同比多增49亿元。

“今年以来房地产市场正面临重要调整时期，这就意味着有的地方将优先调整。居民首套房、保障性住房多属于刚性需求、改善性需求，是房地产市场的真实性需求，在满足刚性需求的同时，房地产市场的投机性较强，通过首套房利率的下浮，对房地产实行有保有压的政策，对于房地产市场的平稳发展具有引导作用，达到市场的相对平衡，有利于房地产市场平稳发展。”宗良告诉《第一财经日报》。

宗良还称，对于商业银行而言，在存款成本增加的情况下，相较于企业贷款利率高、风险高，尽管首套房贷经济效益不高，但相对稳定，对市场仍具有吸引力。通过房贷业务，有助于拓展客户资源，进而拓展其他银行业务。（本报记者李静瑕、李高阳、洪偌馨、李隽对本文亦有帮助。）